Chung cư giá gốc

Xu hướng đi lên của thị trường căn hộ bắt đầu từ khoảng cuối 2013, khi đó thị trường phải nhờ tới những dự án giá rẻ “làm mồi” cho sự phục hồi, dự án căn hộ cao cấp gần như “im hơi lặng tiếng”.

Tuy nhiên, đến nay thì phân khúc cao cấp lại đang lấn át thị trường. Bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, quý đầu tiên của năm 2016, thị trường bất động sản Hà Nội có 4.318 căn hộ được mở bán. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường, lần lượt chiếm 48% và 36% thị phần. Phân khúc nhà giá rẻ chỉ còn chưa đầy 20%.

Điểm trên thị trường BĐS 5 tháng đầu năm nguồn cung căn hộ mới tầm 1 tỷ cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hầu hết các dự án này đều được khởi công vào cuối năm 2015, hiện đang bắt đầu xây phần thân và có thời gian bàn giao vào năm 2017. Giá bán giao động quanh mức 16-18 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tại dự án Tứ Hiệp Plaza (KĐT Tứ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội) do Công ty CP Thương mại và Dịch vụ tổng hợp Vinh Hạnh làm chủ đầu tư. Dự án này khởi công từ cuối năm 2015, đến đầu năm 2016 các căn hộ tại đây được chủ đầu tư bán với giá từ 15-17 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ khoảng tháng 3 khi dự án đang xây hầm thì bị đình chỉ thi công do gây lún nứt nghiêm trọng Bệnh viện Nội Tiết bên cạnh.

Một cái tên cũng mới bắt đầu nổi lên trong phân khúc nhà giá rẻ là Chung cư FLC Garden City Đại Mỗ (Quận Nam Từ Liêm) của Tập đoàn FLC Group. Cũng được khởi công xây dựng từ quý 4/2015, đến tháng 3/2016 các căn hộ tại đây chính thức mở bán ra thị trường với giá từ 16-18 triệu đồng/m2.

Cách FLC Garden City không xa là dự án chung cư Xuân Phương Residence của Công Ty CP Tasco. Dự án này cũng đang được rao bán trên thị trường với mức giá từ 15,5-18 triệu đồng/m2. Được khởi công từ tháng 11/2015, hiện tại dự án đang xây đến tầng 2 phần thân và sẽ bàn giao vào cuối năm 2017.

Một dự án đã từng "làm mưa làm gió" trên thị trường BĐS thời gian qua là khu chung cư West Bay Sky Residences tại khu đô thị Ecopark do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng làm chủ đầu tư. Đây cũng là dự án duy nhất xuất hiện tình trạng khách hàng xếp hàng mua thâu đêm nhà hiếm gặp trong các giao dịch bất động sản thời gian gần đây.

Các căn hộ West Bay Sky Residences được xây dựng trên diện tích 2,7ha. Các căn hộ tại đây có diện tích chỉ từ 45-65 m2 tương ứng 1 – 3 phòng ngủ nhắm vào phân khúc khách hàng trẻ tuổi. Dù có diện tích khá nhỏ nhưng mật độ xây dựng thấp chỉ 22% và chủ đầu cam kết tiện ích tiêu chuẩn 5 sao nên đã hút một lượng lớn người có nhu cầu mua nhà quan tâm. Đây cũng là lý do ngay trong buổi sáng ngày đầu tiên của cả 3 đợt mở bán các tòa B, C, D, hơn 90% số căn hộ đều tìm được chủ nhân. Được biết, cuối tuần này chủ đầu tư sẽ mở bán tòa A - tòa tháp cuối cùng tại West Bay Sky Residences với giá từ 688 triệu đồng/căn.

Ngoài những dự án mới thì hiện nay thị trường BĐS cũng đang đón nhận hàng loạt dự án chung cư giá rẻ tái khởi động sau một thời gian dài đắp chiếu.

Đi đầu trong xu hướng này là Dự án chung cư HP Landmark Tower Lê Văn Lương (Hà Đông) do Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Thực chất dự án này chính là tòa nhà CT2 - 105 Usilk City đã từng chậm tiến nhiều năm nay của Công ty Sông Đà Thăng Long. Sau khi nhận chuyển nhượng,Hải Phát đã cấp tập thi công tòa chung cư này đến tầng 16. Hiện nay Các căn hộ tại đây đang được bán với giá từ 18-20 triệu đồng/m2.

Một dự án khác cũng đang "sống lại" thời gian gần đây là dự án Tháp Doanh Nhân (Hà Đông) của Công ty cổ phần đầu tư xuất nhập khẩu Tây Đô. Từ khi được khởi công vào năm 2011 dự án này đã dính phải hàng loạt vụ bê bối về tiến độ cũng như pháp lý. Từ đầu năm 2016, chủ đầu tư rầm rộ truyền thông đang tái khởi động dự án. Hiện nay, các căn hộ chung cư tại đây được bán với giá từ 19-20 triệu đồng/m2.

Ngoài nguồn cung căn hộ kể trên, hiện nay thị trường cũng đang có một số dự án chung cư giá rẻ khác như Dự án Gemek Premium huyện Hoài Đức (18 triệu đồng/m2); Tòa T2, Dự án Thăng Long Victory An Khánh (13-15 triệu đồng/m2), Dự án The Golden An Khánh (14 triệu đồng/m2); Dự án Xuân Mai Spark State Dương Nội (16 triệu đồng/m2)… Tuy nhiên, các dự án này đã được chủ đầu tư mở bán khá lâu và số lượng còn lại không nhiều.

Sôi nổi vì đâu?

Câu chuyện chung cư ở Hà Đông mất nước trong thời gian dài gần đây gây nhiều bức xúc. Theo phản ánh của người dân, kể từ tháng 10/2013, sau khi chuyển về khu đô thị sinh sống, vấn đề nước sinh hoạt đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, tình trạng mất nước sinh hoạt diễn ra ngày càng trầm trọng. Việc thiếu nước sinh hoạt xảy ra thường xuyên hơn, ngay cả khi đường ống nước sạch sông Đà không bị sự cố.

Ngoài thiếu nước, cư dân tại đây còn phải đối mặt với sự bất tiện khi gửi xe cộ. Mỗi đơn nguyên chỉ có 1 tầng hầm, trong khi số lượng căn hộ và số dân quá lớn, gây ra cảnh chật chội khó tưởng tượng. 

Được biết, dự án là một trong những chung cư có giá rẻ và diện tích căn hộ nhất trên thị trường, với diện tích dao động từ 36,16-76m2. Giá gốc từ 10-13,3 triệu/m2, tính ra mỗi căn hộ chỉ từ 360 triệu đến gần 1 tỷ đồng một căn. 

Để có mức giá rẻ như vậy, chủ đầu tư phải xây tầng cao, chia nhỏ căn hộ, tăng hệ số kinh doanh bằng cách thu hẹp diện tích công cộng trên mỗi sàn, giảm thiểu các chi phí, tăng hiệu quả dự án... Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ phải chịu những bất cập nhất định khi về sống trong khu chung cư này. 

Theo khảo sát, hiện tượng nhếch nhác, xuống cấp, chật chội... là thực trạng phổ biến ở nhiều chung cư hiện nay ở Hà Nội. Không phải tới bây giờ người mua nhà mới nhận ra điều này, bởi vì mong muốn sở hữu một nơi “chui ra chui vào” với giá thấp, họ đã tặc lưỡi mà bỏ qua nhiều yếu tố.

Cảnh báo những khu ổ chuột trên cao

Ông Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng, những dự án dành cho người có thu nhập thấp đang sốt nhưng người mua nhà nên cẩn trọng bởi chất lượng luôn đi liền với giá thành. Người có tiền thường không muốn mua những chung cư giá rẻ, người không có tiền lại cố vay mua được căn chung cư này. Đó là mâu thuẫn nên khi quyết định mua nhà, người mua cần cân nhắc kỹ bởi bài học “tiền nào của ấy” luôn đúng trong các dự án xây dựng.

Một chuyên gia phân tích: “Ví dụ một dự án có quy mô 300 căn hộ với 1.200 người ở, nay muốn chia thành 600 căn hộ thì không phải đương nhiên dân số sẽ là 2.400 người”. Bên cạnh đó, khi duyệt quy hoạch chi tiết 1/2.000, cơ quan chức năng đã xác định rõ các chỉ tiêu về cây xanh, mật độ giao thông, diện tích công cộng. 

Nay các chỉ tiêu này không đổi mà dân số lại tăng cao, thậm chí gấp đôi, sẽ dẫn tới tình trạng quá tải. Điều đó, theo kiến trúc sư này, vô tình khiến chúng ta quay trở lại nhà ở của hàng chục năm trước, thay vì phải gắn với vấn đề kiến trúc, phải tạo được một môi trường sống lý tưởng. 

Ông Nguyễn Hoàng Nam, GĐ sàn Info, nhận định: “Thực tế đã cho chúng ta thấy tác hại của những khu nhà có chất lượng thấp sẽ ảnh hưởng đến điều kiện sống của cư dân trong đó cũng như mỹ quan chung của đô thị lớn đến như thế nào. Vào thập niên 70-80, Hà Nội phát triển hàng loạt các khu tập thể và bây giờ có thể thấy tình trạng căn hộ xuống cấp, thậm chí còn nghiêng lún, gây nguy hiểm cho người dân. 

Thời gian gần đây, nhiều khu đô thị mới đi vào hoạt động. Mừng rỡ chưa được bao lâu thì vài năm sau chúng ta có thể thấy các công trình đã xuống cấp nghiêm trọng và gây ra một sự nhếch nhác. Để tránh đi vào những vết xe đổi trên, người mua nhà phải hết sức cân nhắc trước khi mua những căn hộ giá rẻ và nên suy xét giá rẻ do đâu”. 

Theo ông Nam, vai trò các cơ quan quản lý nhà nước là rất quan trọng bởi các động thái kiểm soát kỹ về chất lượng là không thể bỏ qua nếu không sẽ chỉ dịch chuyển người dân từ những khu ổ chuột dưới đất lên các khu ổ chuột trên cao và tác hại của quá trình này sẽ lớn vô cùng.

Theo ý kiến của các nhà kiến trúc sư thì khi xây dựng các khu chung cư có căn hộ nhỏ, cần xây dựng một hạ tầng xã hội đô thị hiện đại phục vụ tốt cho người dân không chỉ trong thời gian ngắn mà cần tính đến tầm nhìn cho tương lai để bộ mặt đô thị không bị phá vỡ. Phải tính rằng 20 năm hay 30 năm nữa hạ tầng này vẫn phục vụ tốt cho các cư dân sinh sống tại các khu chung cư.

Theo Vnexpress